Cuestión Vinculante nº V0646-08 de Dirección General de Tributos, Subdirección General de IRPF, 1 de Abril de 2008
| Fecha de Resolución | 1 de Abril de 2008 |
| Emisor | Subdirección General de IRPF |
| Normativa aplicada | Ley 37/1992, Articulos 4, 5 8, 12. tercero 84. tres; Ley 35/2006, Artículo 27 y 33; RD Legislativo 1175/1990 |
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
La presente contestación se realiza partiendo de la premisa de que la formalización de la escritura pública de fecha 20 de diciembre de 2006 ha determinado la transmisión de la propiedad de la nave industrial y la parcela referida en la descripción de los hechos.
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Tributación correspondiente a la transmisión del inmueble que se pretende realizar.
El artículo 33. 1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del 29 de noviembre), -en lo sucesivo LIRPF-, dispone lo siguiente:
"1. Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos."
De acuerdo con el precepto transcrito, la transmisión del inmueble dará lugar a la obtención de una ganancia o pérdida patrimonial salvo que dicha transmisión genere la obtención de rendimientos, en este caso de actividades económicas.
Debe por tanto analizarse si la entidad consultante realiza una actividad económica. En particular, y de acuerdo con los hechos descritos, las actividades económicas a considerar son la promoción inmobiliaria y la compraventa de inmuebles.
En este sentido, el artículo 27.1 de la LIRPF establece:
1. Se considerarán rendimientos íntegros de actividades económicas aquellos que, procediendo del trabajo personal y del capital conjuntamente, o de uno solo de estos factores, supongan por parte del contribuyente la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.
En particular, tienen esta consideración los rendimientos de las actividades extractivas, de fabricación, comercio o prestación de servicios, incluidas las de artesanía, agrícolas, forestales, ganaderas, pesqueras, de construcción, mineras, y el ejercicio de profesiones liberales, artísticas y deportivas.
Por lo que respecta a la promoción inmobiliaria, no cabe entender que la sociedad civil haya iniciado esta actividad dado que la mera intención de demoler un inmueble para edificar otros en su lugar sin llegar a realizar ninguna actuación encaminada a tal fin, al margen de la propia adquisición del inmueble, no es constitutiva del ejercicio de la actividad de promoción por no suponer la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos a que se refiere el artículo 27 de la LIRPF.
En relación con la compraventa de inmuebles, a la vista de la actividad efectivamente realizada -compra de un único inmueble para construir otros inmuebles industriales, si bien finalmente el inmueble adquirido se destina a la venta-, no puede considerarse que dicha compraventa tenga el carácter de actividad económica, en la medida en que de los hechos descritos no se desprende la existencia de elemento alguno que suponga la ordenación por cuenta propia de los factores de producción en el sentido del artículo 27 de la LIRPF.
Por tanto, debe descartarse la existencia de una actividad económica realizada por la entidad consultante que implique que la transmisión del inmueble determine la obtención de rendimientos.
En consecuencia, la transmisión de la nave industrial y la parcela adquiridos en 2006 dará lugar a una ganancia o pérdida patrimonial para cada uno de los socios de la sociedad civil en la parte que corresponda a su porcentaje de titularidad sobre los citados bienes.
El importe de la ganancia o pérdida patrimonial será, de conformidad con lo establecido en el artículo 34 de la LIRPF, la diferencia entre el valor de adquisición y transmisión del elemento en cuestión. Si se hubiesen efectuado mejoras en el elemento patrimonial transmitido, se distinguirá la parte del valor de enajenación que corresponda a cada componente del mismo.
Los valores de adquisición y de transmisión se determinarán de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 35 de la LIRPF, cuyo tenor literal es el siguiente:
"Artículo 35. Transmisiones a título oneroso.
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El valor de adquisición estará formado por la suma de:
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El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.
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El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
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El valor de adquisición a que se refiere el apartado anterior se actualizará, exclusivamente en el caso de bienes inmuebles, mediante la aplicación de los coeficientes que se establezcan en la correspondiente Ley de Presupuestos Generales del Estado ( ). Los coeficientes se aplicarán de la siguiente manera:
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Sobre los importes a que se refieren los párrafos a) y b) del apartado anterior, atendiendo al año en que se hayan satisfecho.
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Sobre las amortizaciones, atendiendo al año al que correspondan.
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El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste."
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Tributación de las cantidades en concepto de prima de opción de compra en caso de que la venta no se realice.
Este Centro Directivo ya se ha pronunciado acerca de la tributación de las opciones de compra no financieras. En particular, cabe citar la consulta V1984-05, de 6 de octubre de 2005, en la que se analiza el tratamiento de la prima percibida por la concesión de una opción de compra sobre unas acciones no cotizadas. De acuerdo con los criterios señalados en la citada consulta, que se consideran aplicables al presente supuesto, por virtud del contrato de opción una de las partes, concedente de la opción, atribuye a la otra, beneficiaria de la opción, el llamado derecho de...
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